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変な入居者を入れてしまった！

　

はじめまして。大家業初心者の○○と申します。

競売の物件を買ったのですが、この前、とんでもない入居者を入れ
てしまいました。契約の時は普通の夫婦に見えたのですが、奥さん
が精神異常者で暴れまわるんです。

警察のお世話にも何回かなり、この前は消火器をぶちまけ、部屋の
中でかなりの破壊音＝玄関口から中をみたら、壁やドアに多数の穴
があるんです。

まわりの入居者から追い出してくれと言われ、ご主人と話し合うの
ですが、家賃も遅れ遅れで部屋の弁償もできないばかりか、次に移
るお金もないとの事。

それが理由で2人今月退去します。

損害賠償を含め、追い出せないものでしょうか？何かいい方法はあ
りませんか。

入居時に重要事項確認書にそういう事があれば退去するという旨に
署名、捺印ありますが、実際問題、強制解約はできないみたいなん
です。何の為の契約書なんでしょうか。
　
　
　

はじめまして。假谷です。
メールありがとうございます。

先日頂いたメールについて、私の見解をお話したいと思います。

まずは、ご主人と話し合いをすることが先決ですね。

その際の話し合いの内容としては、

「今までの滞納家賃の免除と引越代は○○様負担で、一刻も早く退
去してもらう。」

というスタンスで話されたほうが良いと思います。

退去後に、滞納分家賃・故意過失で破損した部分の修理費用を分割
で支払いを請求することも出来ますが、回収の可能性は低いと思い
ます。

ご主人の人間性がよければ、毎月少しずつでも返済してもらえる可
能性もないとは言い切れません。

入居者への取立てが難しいのであれば、連帯保証人に請求してみる
のもひとつの方法です。

○○様としては、それでは納得できないかとは思いますが、家賃を
滞納する、また他の入居者に迷惑をかける入居者は早く退去させて、
空室を早く埋めることに集中されたほうが良いと思います。

滞納者を入居させても、得することはありません。

しかも、今回はその入居者の影響で他の善良な入居者が退去してし
まうという事態に発展してしまっていることが一番の問題点です。

短期的には、引越し費用等、費用がかかってしまいますが、他の入
居者の方が退出される現状を見るとその方が良いと思います。

現在、私の会社では保証会社を利用しています。
というのも、連帯保証人といっても債務を保証してくれない人が多
くなってきているためです。

日本賃貸保証という会社を利用しています。

契約時に入居者が賃料の３０％を支払うと、日本賃貸保証が連帯保
証人となってくれます。

万一、滞納しても日本賃貸保証が取り立てをしてくれます。また、
明渡し及びそれに伴う裁判費用も負担します。
（ただし、日本賃貸保証が債務を負担してくれるのは、入居者の明
渡し時に一括返済になります）

この会社は、不動産会社と代理店契約を結ぶのが条件となっていま
すので、個人では加入できません。
○○様が募集を依頼されている不動産会社がこのようなシステムを
利用しているかどうか確認されると良いと思います。

このようなシステムを使うと、家賃の滞納リスクを低減させること
が出来ます。

もう一点、賃貸借契約を結んでも、強制解約は難しいですね。
私の会社では滞納者を退去させるときは、必ず約定書を交わします。
そして期日までに返済できない場合は、明け渡しをしてもらいます。

○○様のお役に立てるか分かりませんが、以上が私の見解です。

１日も早く解決されることを願っています。

今後ともよろしくお願い致します。

私の見解としては、

　　『一刻も早く退去させて、

　　　　　　　　新しい入居者を探すことに集中すること』

徹底的に裁判する方法もあるかもしれませんが、それに費やす費用
と時間を考えるとその方が得策では・・・と。

ちょっと悔しい気持ちもありますが。
　
　
　

山口様

メルマガ：「アパート管理の現場を知らずにアパート経営を語るな！」

ブログ：「前略、アパマン管理の現場より」

こんにちは。　山口です。

メールの内容確認させていただきました。
内容をきちんと理解しようと、５回くらい読み返していたため、ご
返事が遅れました。すいません。

さて、私の見解ですが、假谷さんのご回答で大丈夫だと思います。
（拍子抜けしましたか？だったらすいません・笑）

まず、精神異常者ということは契約時にはわからなかったにせよ、
なぜ、滞納するような入居者を入れてしまったのか。

いわゆる入居審査に問題があったと思います。

１）仲介業者が審査をしたのか。
２）大家さんが単独で審査したのか。
３）カード会社の審査で通ったにもかかわらず、滞納になったのか。

文面からはわかりかねますが、おそらく２）ではないでしょうか。
１）であったとしても、最終的な判断は大家さんが下したのかもし
れません。

その自己責任において、

> 「今までの滞納家賃の免除と引越代は○○様負担で、一刻も早く
>　退去してもらう。」
>　というスタンスで話されたほうが良いと思います。

という、「大家さんも痛みを伴って退去させる」アドバイスをされ
たのは、僕は正しいと思います。

>　私の会社では滞納者を退去させるときは、必ず約定書を交わし
>　ます。そして期日までに返済できない場合は、明け渡しをして
>　もらいます。

ということですが、この約定書とは、たとえば「解除条件付合意解
約書」などという名前になっているでしょうか？

僕が前にいた会社では、この「解除条件付合意解約書」の書式を使
っていました。
簡単に言えば、この解約書を取り交わした日付をもって、まず「合
意解約した」ことを決定付けます。

で、別途「支払い計画書」を作り、その通りに支払うことを「解除
条件」とし、支払いがなされなければ「期限の利益を失い」、解約
確定→明け渡しとなるわけです。

今回は、おそらく支払いがなされないでしょうから、このような書
面を使っても時間が引き延ばされるだけだと思いますので、入居者
と話し合って早期に退去させるように仕向けて合意を取り、後日の
証としてその合意内容を書いた書面を交わすのがベストかと思いま
す。

> 何の為の契約書なんでしょうか。

という、大家さんの疑問につきましては、

僕のメルマガの次のテーマが「作成者不利の原則」ですので、少し
だけ、お役に立てるかも、と思います。
「アパート管理の現場を知らずにアパート経営を語るな！」

裁判を使うのは、どうしても明け渡しがうまくなされない場合に、
やむをえず起こす「明け渡し訴訟」のときだと思います。

そこまでいく前に、できるだけ当事者間で解決できるのが、ベスト
だとは思いますが…
　
　
　

ｋ．ｋ様

假谷さんのメールでの処置は正しいと思います
（まだ　不動産歴　4年2ヶ月で　頼りないかも？)

わたしもよく似た経験を２度しております

一度は管理会社に勤務時代です
あるときから突然明らかな精神異常、もう一度は個人で所有の1DK
のOLの突然変異（前兆はあったかも？）の精神障害

ちなみに今は精神○○とは　言わない（差別用語？）

＞入居時に重要事項確認書にそういう事があれば退去するという旨
＞に署名、捺印ありますが、実際問題、強制解約はできないみたい
＞なんです。何の為の契約書なんでしょうか。

とありますが　まともに話できる方＆状況のみにしか通用しないの
が　上記契約ですもんね！（涙・・・）

この場合、司法を使って強制退去ができる条件として、家賃滞納・
近隣への著しい迷惑等を証明し、尚且つ裁判所の判断を待ち、費用
も１００万円前後は必要です。

私でも、お金よりまずどう退去させるかを優先させます。
とりあえず、weeklyマンションでも何でも使い退去でしょう！！

＞日本賃貸保証という会社を利用しています。

入り口（入居時）の保証会社は、一般にも知れ渡ってきましたが
出口（滞納＆退去）の合法（ややこしい会社でないという意味）の
会社もできております

ただその会社がするのはオーナーや管理会社に代わって、内容証明
を送ったり、本人＆連帯保証人に対して家賃回収や退去の交渉をす
るだけですが・・（合法の会社ですから当然ですけど）

しかし、第3者が動くことで、入居者側が怖い会社のいわゆる取立
ての会社と勘違いしたり、それなりのノウハウもあっての専門の会
社ですから、多少の費用がかかっても（成功報酬ですし）精神的な
負担を考えれば、プラスかな？と・・

先日のニュースのような騒音を何年も続けた例でも、刑事事件にな
らない限り解決しないように、いくら契約書や約定書があっても、

　　　『払わないやつは払わないし、出ないやつは出ない』

不合理ですが現状です

これも、人様より家賃収入という年金がある恩恵の負の部分でオー
ナーの立場で言うと「いかに気分転換を早くするか」が究極の解決
策のような気がします（W(`0`)W ガオォー！！笑）

長々と書きましたが、ほかに良い解決策がありましたら是非当方に
も連絡くださいw(^o^)W

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