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家賃値下げ交渉の現場から

　

初めてメールいたします。

Ｋと申します。４月のメールマガジンで拝見させていただきました、
家賃の値下げについて、私もやってみました。

私が住んでいるマンションは、４階建て総戸数１４の小さいマンシ
ョンです。９６年１月築です。６年前から住んでおり八月末に更新
となります。

私が入居した当時は妥当な家賃だったと思います。その証拠に、契
約の時に不動産屋の人がその場で電話で家主に交渉してくれて、「
他の住人には言わないでくださいね」という家賃でした。他は１０
万だったのが、９５５００でした。

契約したときは地元の小さな不動産屋だったのですが、２年後の更
新の頃に管理会社がＡ社に変わり、家賃は現状維持でした。さらに
２年後も現状維持でした。

ところが、２年前の１０月に賃貸の雑誌で見たうちのマンションの
募集家賃が７８０００になっていました。管理費も４５００払って
いたのですが、３０００になっていました。

早速Ａ社の支店にでむいて問い合わせたところ、管理会社がＢ社と
いう会社に変わり、建物をそのまま借り上げ、家主には一定の額を
払う、というシステムになっていました。

支店の店長がＢ社に直接電話をし、私も変わってもらい話しました
が、言うことは、もう更新の契約をしているので、法的にもどうに
もならない、納得がいかないのなら、手続きをふんで、改めて空い
ている部屋へ引っ越してもらいたい、との一点張りでした。

ですのでそのときはあきらめました。（他の住人で実際に隣の部屋
へ、新たに契約して引っ越した人もそのときにはいましたが、私は
そこまでできませんでした。）

以上の経緯があり、また今回交渉しましたが、結論としては、家賃
で３０００円値下げ、共益費は新しい人と同じで３０００、という
ところからは、譲ってもらえませんでした。

それ以上の額を言いますと、「だったら、現在募集している空き室
に引っ越してください」の一点張りでした。

向こうが言うには、今後、安く入った人に対しては、値上げをして
いく、昔からいる高い家賃の人は徐々に下げていく、そうしてだん
だんにバランスをとっていく、とのことでした。

実際、家賃が下がると、マナーの悪い人が増え、（ここでは具体的
なことは書きませんが）迷惑していることも訴えました。（実際迷
惑しているのです。）

それについては、「家賃が安くなることで一概にはそういえません。
」との回答でしたが、それについては対策はします、ということで
したが、どこまで信じていいかわかりません。実際問題、このよう
な状況を受け入れて、更新するしかないのでしょうか。

（２年前に、Ａ社の支店に行って話を聞いた時に（Ｂ社に移ってか
らです）現場の人間は、「この家賃で募集していては、もとは取れ
ないけど、空き家を作っておくよりは、という苦肉の策なのかなあ、
やり方がよく分からない」と言っていました。

もう更新も近く、手続きをしなければいけない時期になってきまし
たので、住んでいる現状としては、契約をしなければいけないので
すが、現状をふまえて、これでよいのでしょうか。

お忙しいとは思いますが、何かアドバイスがありましたら、よろし
くお願いいたします。
　
　
　

メールありがとうございます。
賃貸アパマン研究室の假谷です。

メールを頂いた件で、私なりの見解をお話したいと思います。

まず、契約途中での家賃値下げが法的にどうかといことは、正直な
ところ？な部分が多いですね。

あくまでも、貸主と借主双方の合意のもとで決められることなので、
契約の途中でも家賃の改定は出来ると思います。
（契約条項を見てみないと分からない部分もあります）

ただ、それを認めてしまうと、別の入居者からもそういう訴えがあ
った場合、収拾がつかなくなってしまうので、あえてそう回答して
いるのかもしれません。

（ただ、メルマガにも書かせて頂きましたが、家賃の値下げは更新
時に行われることが多いです。）

あと、家賃が安くなると、質の悪い入居者が入居すると言うのは、
確かに良くある話です。

全てとは言いませんが、実際に１０万円の家賃が払える人と、７万
円の家賃が払える人では、生活するうえでのモラルが違う場合もあ
ります。

もし引き続きお住まいになりたいのであれば、改めて安いお部屋に
引越しするという手段もありかと思います。

100,000円（現在）→95,500円（更新後）
81,000円（安いお部屋）

95,500円－81,000円＝14,500円（1ヶ月の差額）
14,500円×24ヶ月（更新後2年間）＝348,000円

計算してみると、2年間で348,000円も変わってきます。
この値段をどう見るか？ということになるかと思います。

地元の小さな不動産屋なら、うまくやれば切り崩すことも可能かも
しれません。それでも、同じ水準まで家賃を下げるのは難しいかと
思います。

話がこじれてしまうと、最終的には、

　　　　　『納得できなかったら、出て行ってください』

こうなると思います。

大家さん側から言うと、他の部屋を安い値段で募集しているからと
いって、すべての部屋をそれにあわせることが出来ないのも事実で
す。

返済もありますし。

現在は、賃貸住宅の空室が多いので、おっしゃるとおり苦肉の策で
家賃を下げて募集しているのだと思います。

選択肢としては、

　１．そのまま同じ部屋で値下げしてもらって住む
　２．別の安い部屋に引越しする
　３．別の物件に引越しする

と言うことになるかと思います。
（これはあくまでも私の見解です。）

入居者の立場から言うと、

『同じ部屋なのになんでこんなに高い家賃で住まなければいけない
の？』

大家さんの立場から言うと、

『いきなり同じ水準まで家賃を下げることは出来ない。下げてしま
うと返済が出来なくなってしまう』

この差を埋めるには、双方話し合って、その結果、妥協点を見つけ
て、それについて納得するかしないか？

こういう感じになると思います。

ひとつの意見としてとらえて頂けると幸いです。

また何かありましたらご連絡下さい。

今後ともよろしくお願い致します。
　
　
　

丁寧なメールでのアドバイス、ありがとうございます。本当にお忙
しい中、時間を割いて下さったこと、感謝しております。

契約途中の家賃の改定のことを書きましたが、契約書には、前にメ
ルマガで書かれていたことのような、月並みなことしか書いていま
せん。

３、甲は、次の各号の一のに該当する場合には、乙の同意を得てそ
の適正の範囲内において賃料を改定することができる。

（１）土地または建物に対する租税その他の負担の増減により賃料
が不相当となった場合。

（２）近隣同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当になった場合、
その他経済の変動により賃料が不相当になった場合。

やはり、貸し主（私の場合は前述した通り、家主ではなく、Ｂ社と
いう会社になります。）の姿勢に対する問題となりますね。
私の印象では、Ｂ社という会社は、営利目的に走った冷たい不動産
業者だとおもいます。

今回のことで交渉した時も、言葉は丁寧なのですが、ものすごく冷
たい部分（つまり、借りる側に対してあくまで事務的な対応、それ
もメルマガで指摘のあった部分なのですが、）が目立ちました。

実際の交渉の際も、「家賃は、誰が決めているのでしょうか、ここ
の支店できめていると思いますが、私の方も納得がいかなければ上
の方に話をもっていきますが。」と言ったところ、「それでも話は
変わらないと思いますが」といった自信満々な言葉でした。

私は、感情を荒げることなく、あくまで冷静に丁寧に話を進めまし
たが、共益費と家賃含め４５００円下げさせることが限界でした。

とにかく、これ以上は無理で、納得がいかなければ、開いている他
の部屋へ引っ越して下さい、の一点張りなのです。

このまま話を進めると、「だったら、同じマンションの他の部屋に
行けないのだったら、出て行ってください。」となると思います。

こちらとしてのこれからの対応ですが、現状では、妥協して現在の
部屋に住むしかないと思っています。

確かに、２年間の家賃としては、他の部屋に較べて厳しいものがあ
りますが、いろいろな条件で引っ越すのも大変ですし、現在の部屋
は、最上階、南向きで日当たりよし、前面が広大な駐車場で遮るも
のがなにもなく、・・・・そしてなによりももう、のれんに腕押し、
のＢ社の社員に交渉するのが、もう面倒臭くなってしまった、とい
うのも正直あります。

やはり、メルマガの指摘にあった通り、大手の不動産会社は、フレ
キシブルや、ファジイな部分が全くなく、（Ａ社の支店単位ではそ
うでもないと思うのですが、それとは別のＢ社という会社は、本当
に冷たいと思います。

結局、貸し主・借り主、双方で妥協点を見つけ、話し合っていくし
かないのとは思いますが、大手の会社相手では、借り主側は、いく
ら穏やかに話を進めようとしても、そして時には感情で訴えても、
結局はマニュアル通りというか（そういうマニュアルがあるかどう
かは分かりませんが、）本当に冷たいです。

私も仕事がら、クレームを受けることはよくありますが、あくまで
こちら側の仕事のこととして、真摯な態度で受け止めますし、「お
気持ちは、よくわかります。」という態度で接するのは、当たり前
のことと思っています。

しかし、それも受け止められず、事務的な態度で接するのは、やは
りバブルがはじけてから大手の会社が幅をきかせてきたからでしょ
うか。

私の職場の後輩も、今住んでいるアパートが（もう１０年住んでい
る）地元の不動産屋から、Ｃ社という大手の会社に変わり、それま
では、大家と仲良く接していたのに、以後は連絡はそちらと取って
くれ、というような対応になったという話を聞いています。

私はメルマガは、いくつも取っていますが、このようにメールを送
って相談したのは、初めてです。

いろいろたくさんのメールがあると思いますが、丁寧な返事をいた
だき感謝しています。ありがとうございます。
　
　
　

以前、メルマガで家賃値下げについてについてお話しました。

最近、家賃の下落幅が大きく（そうでもしないと決まらない）とい
う現象が起きており、今の募集家賃と、現入居者の家賃の差がます
ます大きくなっています

私自身も、入居者の方には、適正家賃で住んでもらいたいという反
面、大家さんの事情も痛いほど分かります。

いきなり全ての部屋の家賃を一番安い部屋に合わせることは難しい
です。

不動産管理会社で働くものとして、そのジレンマに陥っています。

あとは、入居者・大家さんと双方話し合いの上、どこまで歩み寄る
ことが出来るか？

そこにかかっているかと思います。

あっ、そうだ・・・

話し合いをする際は、おだやかにお話しましょうね。

最近、家賃値下げについての連絡があることが多いです。

しかし・・・

いきなり、キレ気味で電話がかかってきます。

『なんで、こんなに家賃が違うのよ！』(○｀ε´○)プンプン!!

対応する私としても、非常に苦しい立場ですね。

お願いですから、もっと穏やかに話して下さい・・・（本音）

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