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賃貸管理の重要課題とは？

不動産会社の空室対策を初公開！【空室対策マニュアルELT】

■まずは基本に戻ってみる

賃貸管理は、その名の通り賃貸住宅を管理することです。

大家さんの資産である賃貸住宅を管理することが、管理会社の仕事
です。

その資産から最大限の収益が得られるように、大家さんの賃貸経営
を代行するのです。それが賃貸管理に求められています。

それでは、大家さんの資産である賃貸住宅は、どうやって収益を得
るのでしょうか？

それは、入居者に家賃を払ってもらい住んでもらう。その家賃が大
家さんの収益になります。

つまり、

　　　　　　【賃貸経営とは家賃収入で成り立っている】

当然ですね（笑）

つまりは、入居者に住んでもらえないと、収益は発生しないという
ことになります。

賃貸管理には様々な業務がありますが、大きく分類すると下記の５
つになります。

　１．入居者募集

　２．新規契約

　３．入居中業務

　４．更新契約

　５．解約立会い・原状回復

この５つが１サイクルとなり、この業務を繰り返し行うことになり
ます。

この中の業務で、大家さんの収益に直接かかわってくるものがあり
ます。

それは、下記の２つになります。

　１．入居者募集

　３．入居中業務

【１．入居者募集】では、空室期間は家賃収入がなくなってしまう
ので、収益が減少してしまいます。

【３．入居中業務】では、家賃滞納が発生してしまうと、大家さん
には家賃は入りませんので、空室と同様に収益が減少してしまいま
す。

ただ、現在は保証会社を利用することで、滞納のリスクはかなり軽
減できていると思います。

となると、一番悩ましい問題が、空室問題になります。

そのため、大家さんの収益を確保するために大切な業務が、入居者
募集です。

大家さんも不動産会社も、いかに空室が発生してから入居までの期
間をどれだけ短くするかに苦心をしているわけです。

■新築でも満室にならない現実

今年は私の担当物件で、２棟の新築物件が建築されました。

どちらも大手ハウスメーカーの物件です。

２つの物件は、

　１．１Ｋと１ＬＤＫの混在した物件。

　２．１Ｋと１ＤＫの混在した物件。

です。

その結果は・・・？

１は、引渡し時にはほぼ全ての部屋に申込み。そして、１ヶ月以内
に満室稼動。

２は、引渡し時に申込みは半分以下。

　　　　　【なぜこの差が発生したか分かりますか？】

この２つの物件には、決定的な違いがあったのです。

１の満室稼動の物件は、大家さんが地域の状況を確認して、私など
の地場の不動産会社に入居者ニーズを聞いていました。

そして、物件の見学会があれば、積極的に見に行ってよく勉強をさ
れていました。

２は、地場の不動産会社には聞かず、ハウスメーカーの言いなりに
プランを作成。

私が聞いた段階では、プランが完成していました。そして、契約も
終わっていました。

ここで重要なことは、何でしょうか？

それは、【プランの重要性】です。

　・入居者がどのような賃貸物件を望んでいるのか？

　・建築する地域では、どのような間取りにニーズがあるのか？

こういうことを常に把握していなければならないのですね。

この差が、大きな違いに発展したのです。

以前は、新築マジックと言って、新築であれば引渡し時に満室とな
っていたのですが、今は違います。

　　　　　　【新築でさえ満室にならないことがある】

これを肝に銘じておきましょう。

ということは、築年数が経過しているものは、空室が発生すると、
もっと苦労することになります。

次回は、

・空室が発生するとどうなってしまうのか？

についてお話致します。

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