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最悪のパターン

前回は、空室になるとどうなってしまうのかをお話しました。


空室が増えてくると、返済ができなくなり、貯金などから返済して
いかなければならなくなります。

　　【もし、それさえも出来なくなってしまったら・・・？】

銀行から借りているお金や返済出来なくなってしまったり、税金が
払えなくなるとどうなってしまうのか？


・税金が払えなくなると、市や県が物件を差押えします。

・借入金の返済が出来なくなると、銀行が物件を差押えします。


差押えされると、不動産競売になる可能性が高くなります。かなり
厳しい状況になります。

　　【不動産競売になると、どうなってしまうのでしょうか？】

不動産競売になると、所有者が変更になりますが、ただ所有者が変
更するだけではないのです。


平成16年4月に施行された、短期賃借権廃止によって、入居者が保
護されなくなりました。


短期賃借権廃止の解説については、特別レポートを作成しましたの
でこちらをご覧下さい。


入居者向けに書いてあるのですが、分かりやすく書いてありますの
で、参考になれば幸いです。


【無料レポート】不動産競売についての解説（短期賃貸借廃止）


見て頂けましたでしょうか？


賃貸住宅の所有者が変更される場合は、


　１．売買

　２．相続

　３．不動産競売


これが一般的だと思います。


【１．売買】と【２．相続】であれば、オーナーが変更されても、
入居者に迷惑がかかることは、あまりありません。


あまりと書いたのは、契約書を取り交わしたり、事務手続きが必要
になるので、全く迷惑がかからないということではないのです。


ただ、【３．不動産競売】だけは別です。


表面上は、オーナーが変更されるだけですが、不動産競売によって
オーナーが変更されると、入居者が著しく不利な立場になるのです。


これは、レポートを見ていただければ良く分かるかと思います。


【無料レポート】不動産競売についての解説（短期賃貸借廃止）


入居者が不利になってしまう内容とは、


１．敷金が解約時に返還されない

２．明渡しを求められた時は、６ヶ月以内に退去しなければならな
　　い


これは、法的な拘束力を持ちますので、明渡しを拒んでも強制的に
退去させられます。


このように、不動産競売によって所有者が変更されると、入居者が
不利な立場になってしまいます。


そのため、宅地建物取引業協会では、この法律が施行されるにあた
って、下記の通達がされました。

　　　　　　　【差押え物件の新規契約はしない】

抵当権が実行されると、賃借人（入居者）は保護されないため、著
しく不利になるのはお話したとおりです。


抵当権が実行されるのを承知で、不動産会社は、差押えられた物件
を契約してはならないのです。


それは、やがて不動産競売になってしまうからです。


これは、入居者を守るためです。


これを怠ってしまうと、


　「不動産競売になるのを知っていて、

　　　　　　　　　　　　　　不動産会社は契約をしたのか！」


最悪は、入居者から損害賠償請求されることも考えられます。


差押えされると、新規に貸し出すことは出来ない。


つまり、家賃収入は減る一方になります。


こうなったら、どうにもすることは出来ません。

収益が悪化して、賃貸住宅を手放したあるケースをお話します。


その物件は、賃貸と自宅が一緒の建物になります。賃貸併用住宅と
呼ばれているものです。


当初は満室経営になっていたのですが、その後空室がなかなか埋ま
らない事態になりました。


税金が支払えず滞納。銀行から借入れしている返済もままならない
状態になってしまいました。


このままだと、競売になってしまうということで、オーナーチェン
ジで売却しました。


その大家さんにも多少のお金が残り、最悪の事態は免れました。


そして・・・


その大家さんは、現在賃貸住宅に住んでいます。

　　　【なぜ、このようになってしまったのでしょうか？】

それは、全て不動産会社に依存していた結果です。自身で賃貸経営
について勉強しなかったからです。


賃貸経営は投資です。


投資は全てが自己責任で行います。


不動産会社に文句を言っても仕方ありません。


自分が賃貸経営に対して真摯に取り組まなかった結果です。


厳しい言い方かもしれませんが、これが真実です。

不労所得を得ようと賃貸経営を始めたのに、競売になって物件を手
放して、しかも自分が賃貸に住むことになるなんて、悲惨です。

こうならないためにも、空室になったら出来るだけ短い期間で決ま
るように対策を行いましょう。

次回は、


・満室なのに怖いっていったいどういうことなの？


についてお話致します。

　　　　　　【満室なのに怖い】って、いったい？

【空室だから怖い】ということなら、話は分かりますよね。


でも実は、満室だからこそ気をつけておかなければならないことも
あるのです。



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